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Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers

Pour la vente

A. Le Diagnostic Amiante
Le but de ce diagnostic est d’informer les acquéreurs d’un bien de la présence éventuelle de fibres d’amiante dans des matériaux faisant partie des listes de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante : Les listes A et B définies par le code de la santé publique.
Le diagnostic amiante avant-vente est obligatoire pour tout immeuble bâtis (habitation ou non) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997.
Un diagnostic amiante déjà en votre possession doit obligatoirement avoir été réalisé après le 1er avril 2013 et doit mentionner le décret du 3 juin 2011 dans son titre.
La durée de validité du diagnostic amiante est illimitée lorsque le résultat est négatif.
Lorsqu’il est positif, il est assorti d’obligations ou de préconisations en fonction du type de matériaux à repérer, allant du simple contrôle périodique jusqu’au retrait du produit, en passant par des mesures d'empoussièrements.

B.Le diagnostic Plomb
Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire avant toute vente d’un immeuble, de maison individuelle, ou parties d’immeubles, d’habitation construit avant le 1 janvier 1949. Il consiste à localiser, et quantifier les éventuelles peintures contenant du plomb dans la partie habitation d’un bien immobilier. Il peut amener à l’obligation de réaliser des travaux de peinture si des peintures dégradées contenant du plomb ont été révélées. Un diagnostic plomb, déjà en votre possession, pour être encore utilisable pour une vente doit

  • - avoir été réalisé après le 1er novembre 2007 par un diagnostiqueur certifié
  • - comporter dans son titre « constat des risques d’exposition au plomb (CREP) »
  • - s’il est spécifié dans sa conclusion que des peintures au plomb ont été détectées il devra alors avoir été réalisé moins d’un an avant la date de signature d’acte définitif de la vente.
  • - Ce diagnostic doit être, dans tous les cas, réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité (exemple DiaGimm SARL).

c.Le diagnostic performance énergétique (DPE)
Le diagnostic performance énergétique est obligatoire avant toute mise en vente d’un immeuble, d’une maison individuelle, ou parties d’immeubles qu’ils s’agissent d’habitations ou non, et si le bien en question est muni d’un système de chauffage fixe (Les foyers ouverts sont exclus). Il existe des cas d’exclusions particuliers relativement rares (exemple : les bâtiments de culte, les bâtiments avec des surfaces SHON < 50m², les monuments historiques …). Avoir un DPE valable en sa possession est obligatoire pour pouvoir passer des annonces immobilières que ce soit par internet, par un journal de parution, ou par une agence immobilière. Depuis le 1 avril 2013, tout nouveau DPE doit obligatoirement comporter un numéro unique de référence ADEME pour pouvoir être annexé à un acte de vente.
Il existe deux grandes catégories pour le DPE

  • Le Dpe réalisé par calcul conventionnel :
    La consommation du bien sera estimée à l’aide d’un outil informatique à partir de critères relevés par le diagnostiqueur (120 critères) Cette méthode est obligatoirement choisie pour les bâtiments d’habitation construit après le 1er Janvier 1948 en chauffage individuel.
  • Le Dpe réalisé par la méthode de la consommation réelle :
    La consommation du bien sera basée sur une consommation réelle moyenne relevée sur les 3 dernières années

Cette méthode est obligatoirement choisie pour les bâtiments d’habitation construit avant le 1er Janvier 1948, ou en chauffage collectif ou encore pour les bâtiments à usage autre qu’habitation.

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) vise à évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un bâtiment. Il est valable pour une période de dix ans et n'a qu'une valeur informative.
Ce diagnostic doit être, dans tous les cas, réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité DiaGimm SARL.

d.Le diagnostic de l’état de l'installation intérieure d'électricité
Ce diagnostic concerne les installations électriques d’immeuble d’habitation, ou maison individuelle, ayant plus de 15 ans, et est obligatoire dans le cadre de la vente de ces bâtiments. Vous n’êtes donc pas concernés si votre maison a été construite il y a moins de 15 ans.
Le seul document faisant fois de l’âge d’une installation d’électricité est une attestation de rénovation complète de cette installation par un professionnel du métier. La durée de validité de ce diagnostic est de 3 ans. Un consuel électrique de moins de 3 ans peut avoir la même valeur que ce diagnostic, et peut être utilisé à sa place.
Ce diagnostic doit être, dans tous les cas, réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité DiaGimm SARL.

e.Le diagnostic état de l’installation intérieure de gaz
Tout comme le diagnostic sur l’état de l'installation intérieure d'électricité, ce diagnostic concerne les installations gaz fixes (Chaudières, plaques de cuisson, gazinières comportant des tuyauteries fixes) d’immeuble d’habitation, ou maison individuelle, ayant plus de 15 ans, et est obligatoire dans le cadre de la vente de ces bâtiments.
Vous n’êtes donc pas concernés si votre maison a été construite il y a moins de 15 ans.
Le seul document faisant fois de l’âge d’une installation gaz est une attestation de rénovation complète de cette installation par un professionnel du métier. (Exemple : L’âge d’une installation gaz ne se limite pas à l’âge d’une chaudière).
Ce diagnostic gaz consiste à vérifier la présence d’éléments de sécurités obligatoires, la conformité des appareils d’utilisation, à réaliser des tests de combustion (mesure monoxyde de carbone, débit calorifique …), ou encore à vérifier la bonne étanchéité d’une installation.
Ce diagnostic doit être, dans tous les cas, réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité DiaGimm SARL.

f.Le mesurage Carrez
Lors de la vente d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment faisant partie d’une copropriété, il doit être indiqué sur l’acte de vente la superficie Loi Carrez de la ou des parties privatives des lots concernés.
Cette obligation ne s'applique pas dans le cas de l'achat sur plan, ni à l'achat de terrains à bâtir.
Une attestation de mesurage Loi Carrez réalisée par un professionnel, vous permet d’être protégé en cas de litige suite à une surface fourni erronée par son assurance responsabilité civile.
La superficie spécifiée par la Loi Carrez est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80.
De plus, les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne.
Une attestation Carrez est valable jusqu’à la vente du bien, sous réserve qu’aucune modification de surface ne soit survenu entre temps suite à d’éventuels travaux.
Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop.

g.L'Etat des installations d’assainissement non collectif
Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation ou d’une maison individuelle, non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, un état de l’installation d’assainissement non collectif doit être effectué par le service public d’assainissement non collectif compétent pour la commune du bien (demander l’information à la mairie), et doit être joint à l’acte de vente.
Ce diagnostic précisera selon les cas :

  • qu'il n'y a aucun travaux à prévoir car l'installation est conforme
  • les travaux à effectuer si besoin
  • les recommandations sur l'entretien, l'accessibilité et/ou les modifications à effectuer
  • les travaux à réaliser en cas de risques sanitaires et environnementaux.
La durée de validité du document est de trois ans.

h.Le diagnostic état parasitaire
Ce diagnostic est facultatif lors de la vente de tout immeuble bâti, et peut être demandé par l’acquéreur pour s’assurer de la bonne santé des charpentes.
L'objectif d’un diagnostic état parasitaire est de repérer la présence d’insectes à larves xylophages ou de champignons lignivores dans un immeuble bâti.
Le diagnostic état parasitaire n’a pas de durée de validité : il est valable à l’instant T.
Ce diagnostic ne doit pas être confondu avec le diagnostic "termite", qui lui est un diagnostic obligatoire dans certaines régions de France, ce qui n’est pas le cas pour les régions Franche-Comté et Alsace à ce jour.

i.L’Etat des risques naturels, miniers et technologiques
L’état des risques est obligatoire lors de toute transaction immobilière d'un bien immobilier bâti ou non bâti. Dans nombreux cas il est réalisé par votre notaire.
L’état des risques mentionne la sismicité et les risques naturels, miniers ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention. Il mentionne aussi la réalisation des travaux prescrits vis-à-vis de l’immeuble par le règlement du plan de prévention des risques approuvé, et Il est accompagné des extraits des documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.

Ce document est valable 6 mois à partir de sa date de rédaction.


Pour la location

Le Diagnostic Amiante des parties privatives (DAPP)
Le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP), est obligatoire pour toute mise en location de parties privatives d’un bien immobilier en copropriété.
Le but de ce diagnostic est d’informer les futurs locataires d’un bien de la présence éventuelle de fibres d’amiante dans des matériaux figurant dans la liste de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante : La liste A définies par le code de la santé publique (Flocages, Calorifugeages, et faux plafond).
Le diagnostic amiante concerne tout immeuble bâti (habitation ou non) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997.
Un diagnostic amiante déjà en votre possession doit obligatoirement avoir été réalisé après le 1er avril 2013 et respecter le décret du décret du 3 juin 2011 indiqué dans le titre du document en votre possession pour servir pour la signature d’un bail.
La durée de validité du DAPP est illimitée lorsque le résultat est négatif.
Lorsqu’il est positif, il est assorti d’obligations en fonction du type de matériaux à repérer, allant du simple contrôle périodique jusqu’au retrait du produit, en passant par des mesures d’empoussièrements.
Ce diagnostic doit être, dans tous les cas, réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité DiaGimm SARL.

b.Le diagnostic Plomb Locatif
Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire avant toute mise en location d’un immeuble, de maison individuelle, ou parties d’immeubles, d’habitation construit avant le 1 janvier 1949.
Il consiste à localiser, et quantifier les éventuelles peintures contenant du plomb dans la partie habitation d’un bien immobilier. Il peut amener à l’obligation de réaliser des travaux de peinture si des peintures dégradées contenant du plomb ont été révélées.
Un diagnostic plomb, déjà en votre possession, pour être encore utilisable pour une signature de bail locatif doit

  • avoir été réalisé après le 1er novembre 2007 par un diagnostiqueur certifié
  • comporter dans son titre "constat des risques d’exposition au plomb (CREP) "
  • S’il est spécifié dans sa conclusion que des peintures au plomb ont été détectées il devra alors avoir été réalisé moins de six ans avant la date de signature du bail locatif.
Ce diagnostic doit être, dans tous les cas, réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité DiaGimm SARL.

c.Le diagnostic performance énergétique locatif (DPE)
Le diagnostic performance énergétique est obligatoire avant toute mise en location d’un immeuble, d’une maison individuelle, ou parties d’immeubles qu’ils s’agissent d’habitation ou non, et si le bien en question est muni d’un système de chauffage fixe (Les foyers ouverts sont exclus). Il existe des cas d’exclusions particuliers relativement rares (exemple : les bâtiments de culte, les bâtiments avec des surfaces SHON < 50m², les monuments historiques …).
Avoir un DPE valable en sa possession est obligatoire pour passer des annonces immobilières que ce soit par internet, par un journal de parution, ou par une agence immobilière.
Depuis le 1 avril 2013, tout nouveau DPE doit obligatoirement comporter un numéro unique de référence ADEME pour pouvoir être annexé à un acte de vente.

Il existe deux grandes catégories pour le DPE

  • Le Dpe réalisé par calcul conventionnel :
    La consommation du bien sera estimée à l’aide d’un outil informatique à partir de critères relevés par le diagnostiqueur (120 critères) Cette méthode est obligatoirement choisie pour les bâtiments d’habitation construit après le 1er Janvier 1948 en chauffage individuel.
  • Le Dpe réalisé par la méthode de la consommation réelle :
    La consommation du bien sera basée sur une consommation réelle moyenne relevée sur les 3 dernières années.
    Cette méthode est obligatoirement choisie pour les bâtiments d’habitation construit avant le 1er Janvier 1948, ou en chauffage collectif ou pour les bâtiments à usage autre qu’habitation.
    Le DPE (diagnostic de performance énergétique) vise à évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un bâtiment. Il est valable pour une période de dix ans et n'a qu'une valeur informative.
Ce diagnostic doit être, dans tous les cas, réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité DiaGimm SARL.

d.Mesurage Boutin
Lors de toute nouvelle mise en location d’un logement d’habitation que ce soit un appartement ou une maison individuelle, le bailleur doit spécifier sur le contrat de bail la surface habitable exacte de la chose louée.
Cette mesure de surface doit respecter les critères définis par la loi dite Loi Boutin.
Cette obligation ne concerne que les locations vides et à usage de résidence principale. Ne sont donc pas concernées par cette obligation les locations meublées, secondaires et saisonnières.

e.L’Etat des risques naturels, miniers et technologiques pour la location
L’état des risques est obligatoire lors de toute mise en location d'un bien immobilier bâti ou non bâti.
Dans nombreux cas il est réalisé par votre notaire.
L’état des risques mentionne la sismicité et les risques naturels, miniers ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention. Il mentionne aussi la réalisation des travaux prescrits vis-à-vis de l’immeuble par le règlement du plan de prévention des risques approuvé, et Il est accompagné des extraits des documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.
Ce document est valable 6 mois à partir de sa date de rédaction pour un nouveau bail, et valable sur toute la durée d’un bail en court.

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